Darea in plata

Intrebari frecvente in legatura cu aplicarea Legii 77/2016 (legea darii in plata)

1. Carei categorii de clienti persoane fizice se adreseaza legea darii in plata?

Legea se adreseaza consumatorilor, asa cum sunt definiti in OUG.21/1992: “orice persoana fizica sau grup de persoane fizice constituite în asociatii, care actioneaza în scopuri din afara activitatii sale comerciale, industriale sau de productie, artizanale ori liberale”.

 2. Ce alternative are un client care are dificultati la plata ratelor si se gandeste sa “dea in plata”?

Creditele cu garantie imobiliara sunt in general credite pe termen lung sau foarte lung. Pe parcursul derularii creditului, pot interveni diverse situatii neprevazute care sa puna clientul in dificultate. Pentru aceste situatii, specialistii bancii pot oferi solutii personalizate, cu conditia sa aiba informatii complete si obiective despre problemele cu care se confrunta clientul. In acest moment, Raiffeisen Bank pune la dispozitia clientilor metode de restructurare a creditului, care sa usureze sarcina de plata, dar sa si permita clientului sa pastreze imobilul cu care a garantat, mai ales daca acesta este locuinta sa si a familiei.

Ce trebuie facut in momentul in care intervine un eveniment care face dificila rambursarea creditului (reducerea venitului, pierderea locului de munca, o boala, un deces - si, din pacate, asa cum vedem in realitate, lista poate continua):Sa mergeti in orice agentie Raiffeisen Bank sau sa apelati linia telefonica gratuita dedicata clientilor cu dificultati financiare, la numarul 0800 800 555;

Sa aduceti documente justificative (acolo unde este cazul):

    a) daca vi s-au redus veniturile, este suficient sa semnati in agentie un acord de consultare a bazei de date a ANAF si banca va putea avea informatia oficiala ca vi s-a redus salariul si cu cat;

    b) daca va aflati in una din situatiile: somaj, probleme grave de sanatate sau decesul unuia din debitori, va rugam sa sustineti cererea cu documentele aferente;

Este firesc ca banca sa va solicite documente, intrucat trebuie sa analizam situatia dvs in mod cat mai obiectiv cu putinta, pentru a gasi solutii fezabile;

Situatia dvs va fi analizata de un departament specializat si veti fi contactat telefonic, pentru a intelege toate aspectele cu care va confruntati si a va prezenta una sau mai multe solutii;

Daca oferta va ajuta sa puteti rambursa datoria si in acelasi timp sa va pastrati locuinta, o puteti accepta. Ulterior veti fi programat pentru semnarea unui act aditional in agentia unde ati depus cererea sau in cea care v-a fost indicata telefonic;

Darea in plata ar trebui sa fie o ultima optiune, pentru ca, desi dupa aceea nu veti mai avea de rambursat creditul, nu veti mai fi nici in proprietatea imobilului. In luarea deciziei trebuie sa luati in calcul cheltuielile cu gasirea unei alternative de locuire (chiria), costurile de mutare, eventuale renovari etc De asemenea, asa cum am explicat, trebuie sa stiti ca toate costurile notariale in procedura darii in plata sunt in sarcina dvs.

 3. Ce solutii concrete ofera banca in diverse situatii in care clientii sunt in dificultate financiara?

Clientii bancii care inregistreaza sau ar putea inregistra intarzieri la plata ratelor ca urmare a presiunilor financiare pot beneficia de o serie de solutii in functie de dimensiunea si intinderea problemelor.

Solutii pe termen foarte scurt: clientii care au inclus in contractul de credit optiunea de vacanta la plata ratelor, pot opta pentru intrerupere platilor de pana la 3 luni prin simpla notificare a bancii;

Solutii pe termen scurt si mediu, pe baza analizei gradului de indatorare: reducere temporara de rata lunara de plata dobanda si principal intre 1 si 3 ani;

Solutii pe termen lung, pe baza analizei gradului de indatorare: consolidarea creditelor detinute in vederea reducerii ratelor, conversia creditelor la moneda locala, conversia creditelor la RON cu o reducere de principal de pana la 20%;

Pentru a putea beneficia de aceste solutii, este suficienta completarea unei cereri de restructurare si a acordului de verificare a veniturilor la ANAF. 
De asemenea, Banca poate analiza si decide in anumite situatii sa ofere posibilitatea vanzarii voluntare a imobilelor aflate in garantie, cu reducerea partiala sau integrala a soldului ramas neacoperit de pretul vanzarii. Prin apelarea la aceasta metoda, clientii nu vor mai fi obligati sa plateasca cheltuielile notariale implicate de un contract de dare in plata, efortul financiar fiind astfel diminuat.

4. Dar daca deja a inceput executarea silita mai exista solutii amiabile, fara procedura darii in plata?

Da. Atat timp cat exista o comunicare cu banca, direct sau prin intermediul Executorului Judecatoresc si o intentie de plata, se pot identifica metode de restructurare cu repunere in graficul de plata sau chiar actiuni de vanzare voluntara a imobilului de catre client cu reducere de datorii reziduale dupa vanzare.

1. Prevederile legii darii in plata se aplica si in cazul creditelor acordate in cadrul programului Prima Casa?

Programul Prima Casa este exclus din prevederile legii darii in plata.

 2. Cum poate un client sa notifice banca privind intentia sa de a da un imobil in plata?

Clientul va formula o notificare adresata bancii prin intermediul unui notar public, avocat sau executor judecatoresc, cu respectarea conditiilor de admisibilitate, enumerate la punctul II.3.Notificarea in original poate fi depusa in orice agentie Raiffeisen Bank din Romania sau transmisa prin posta cu confirmare de primire la sediul Raiffeisen Bank: Bucuresti, sector 1, Calea Floreasca nr 246C, cladirea Sky Tower, cu mentiunea pe plic “notificare in vederea darii in plata”.Data notificarii este data inregistrarii in agentie (cand clientul se prezinta personal in agentie) sau data primirii scrisorii cu confirmare de primire. Se considera Notificare in original si Notificarea trimisa pe adresa de mail centrala@raiffeisen.ro, prezentand semnatura electronica extinsa din partea avocatului/ notarului/ executorului judecatoresc.

 3. Ce conditii de admisibilitate trebuie indeplinite pentru darea in plata a unui imobil?

Pentru a notifica banca asupra intentiei de a transfera dreptul de proprietate asupra imobilului in scopul stingerii datoriei, trebuie indeplinite cumulativ urmatoarele conditii:

Clientul persoana fizica face parte din categoria consumatorilor conform definitiei de la punctul I.1;

Exista in derulare un contract de credit a carui valoare imprumutata la data acordarii creditului nu depaseste echivalentul a 250.000 EUR (la cursul de schimb BNR din data acordarii);

Creditul a fost acordat in scopul achizitionarii, construirii, extinderii, amenajarii, modernizarii, reabilitarii unui imobil cu destinatia de locuinta sau, indiferent de destinatie, a fost garantat cu un imobil cu destinatia de locuinta;

Clientul sa nu fi fost condamnat printr-o hotarare definitiva pentru infractiuni în legatura cu creditul pentru care se solicita aplicarea prevederilor legii darii in plata; 

4. Cu ce documente trebuie dovedit ca sunt indeplinite conditiile de admisibilitate prevazute in lege?

Clientul va atasa notificarii urmatoarele documente:
O declaratie a clientului prin care certifica urmatoarele:

    a) creditul a fost contractat de consumator cu scopul de a achizitiona, construi, extinde, moderniza, amenaja, reabilita un imbobil cu destinatia de locuita, ca imobilul are destinatie de locuita pentru acesta si ca nu este afectat de alte sarcini sau masuri asiguratorii si sau executorii si ca nu exista institutite drepturi in favoarea altor persoane;

    b) clientul nu a fost condamnat pentru infractiuni in legatura cu creditul pentru care solicita darea in plata;

Notificarea trebuie semnata si de imprumutat atunci cand demersurile de dare in plata sunt intreprinse de codebitori, precum si de garantii personali sau ipotecari;

Consimtamantul imprumutatului poate fi suplinit printr-o declaratie data in forma autentica; 

Imputernicirea avocatiala, in cazul in care Notificarea de dare in plata este transmisa prin intermediul unui avocat si NU este semnata de Consumator.  

Este necesar ca in cuprinsul Notificarii de dare in plata sa fie mentionat si un numar de telefon de contact al Clientului, pentru ca Banca sa poate lua cu usurinta legatura in cazul in care Notificarea este incompleta sau ii lipsesc anumite precizari.  

5. Este posibil ca banca sa solicite si alte documente? Care sunt acestea?

Legea 77/2016 se completeaza cu toate prevederile legale aplicabile oricarui transfer de proprietate a unui imobil. Prin urmare, notarul va solicita si verifica cel putin urmatoarele documente, care, conform Legii 77/2016, trebuie transmise de catre Client notarului cu trei zile inaintea datei programate prin notificare pentru semnarea actului translativ de proprietate:

Actele de proprietate, in original;

Incheierea de intabulare in Cartea Funciara a imobilului, pe numele proprietarilor garantiei, in original

Extras de carte funciara autentic, care sa ateste ca nu sunt sarcini in favoarea tertilor (ex: sechestru, imobilul este inchiriat, exista un drept de uzufruct, sarcini in favoarea altor creditori);

Documentatia cadastrala vizata de OCPI​;

Certificatul de atestare fiscala din care sa rezulta ca nu exista ​datorii neachitate/restante;

Adeverinta emisa de Asociatia de proprietari din care sa​ rezulta ca ​nu sunt datorii locative neachitate/restante;

Certificatul de performanta energetica, in original;

In plus, ca urmare a aplicarii legii nr 77/2016, notarul trebuie sa verifice si dovada achitarii costurilor notariale si, dupa caz, ale executorului judecatoresc sau ale avocatului.  
 

6. Este posibil ca banca sa se opuna darii in plata?

Daca nu sunt indeplinite cumulativ conditiile de admisibilitate prevazute in lege, banca nu va putea accepta transferul de proprietate. In acelasi timp, avand in vedere ca legea nr 77/2016 se coroboreaza cu celelalalte dispozitii legale invigoare, trebuie respectate si prevederile generale aplicabile unui transfer de proprietate asupra unui bun imobil, astfel cum acestea sunt reglementate de alte coduri si legi; Totodata, partile trebuie sa isi exercite cu buna credinta drepturile conferite de lege si sa evite orice forma de abuz de drept.  

 7. Daca un client a contractat un credit de nevoi personale garantat cu un teren, poate da in plata acest tip de imobil in vederea stingerii datoriei?

Nu, nu poate. Pentru terenurile libere de constructii nu se aplica prevederile legii. Singura posibilitate de a da in plata un teren liber de constructii sau un teren pe care este in curs de edificare o constructie este ca acel credit sa fie garantat si cu un imobil care are destinatia de locuinta. In cazul creditelor de nevoi personale garantate cu ipoteca, garantia trebuie sa fie un imobil cu destinatie de locuinta.Daca un credit este garantat cu mai multe imobile si cel putin un imobil are destinatia de locuinta, atunci se aplica dispozitiile alin 2 de la art 4 din lege care precizeaza ca: in situatia in care executarea obligatiilor asumate prin contractul de credit a fost garantata cu doua sau mai multe bunuri, debitorul va oferi in plata toate bunurile ipotecate in favoarea creditorului. 
 

8. Exista restrictii ale legii privind anul acordarii creditului sau moneda in care a fost acordat?

Conditiile legii darii in plata a imobilelor se aplica indiferent de data acordarii creditului (inainte sau dupa data intrarii in vigoare a legii) sau de moneda in care a fost acordat creditul.  
 

9. In cazul in care garantia aferenta creditului ipotecar/garantat cu ipoteca a fost constituita de catre alta persoana (garant ipotecar) decat cea care a contractat creditul (titularul), acel imobil mai poate fi dat in plata? Cine ar trebui sa initieze procedura darii in plata?

Da. Notificarea privind darea in plata a imobilului poate fi initiata atat de imprumutat, cat si de codebitori, garanti personali/ipotecari, dar doar cu acordul expres al imprumutatului sau al succesorilor sai.

 10. Daca un client da in plata un imobil in vederea stingerii unei datorii catre banca, mai poate solicita in viitor un alt credit? Va exista o raportare speciala la Biroul de credit?

Fiecare banca va aplica propria politica de risc in evaluarea bonitatii unui client in vederea acordarii unui nou credit. Conform Contractului de participare la Biroul de Credit, Banca se obliga sa transmita informatii complete, corecte, reale, exacte si actualizate specifice fiecarei situatii a clientului si in conformitate cu declaratiile/informatiile primite de la persoanele fizice.

11. Daca exista mai multe imobile aduse in garantie pentru acelasi credit, se poate da in plata doar un singur imobil?

Nu, potrivit legii, vor fi date in plata toate imobilele aduse in garantie pentru acelasi credit.  
 

1. Ce ar trebui sa contina notificarea pe care clientul o va transmite bancii in vederea darii in plata?

Notificarea va cuprinde decizia clientului de a transmite bancii dreptul de proprietate asupra imobilului in vederea stingerii creantei precum si detalierea indeplinirii cumulative a conditiilor de admisibilitate, enumerate la pct. II. 3. In plus, notificarea va contine precizarea a 2 zile diferite de convocare la notar, stabilirea unui interval orar in aceste doua zile diferite (prima convocare la notarul public nu poate fi stabilita mai devreme de 30 zile calendaristice de la data notificarii), precum si identificarea biroului notarial in care reprezentantul legal al bancii sa se va prezinte la Notarul Public propus de debitor in vederea incheierii Actului de dare in plata. 

2. Clientul trebuie sa suporte vreo cheltuiala privind intregul demers al darii in plata a unui imobil?

Da. Toate costurile notariale sau, dupa caz, ale executorului judecatoresc sau avocatului se suporta de catre clientul care a solicitat darea in plata a imobilului. De asemenea, pentru imobilele care sunt in executare silita, clientul trebuie sa achite mai intai onorariul executorului pentru ca imobilul sa poata fi eliberat de sarcini. Dovada platii ar trebui prezentata Bancii pana in prima zi de convocare specificata in notificare. 

3. In cazul in care un client da in plata un imobil in vederea stingerii unei datorii dar mai are contractat si un alt credit la aceeasi banca (negarantat), cum este afectat acest credit?

Creditele negarantate, aflate in derulare, nu sunt afectate de darea in plata a unui imobil, in masura in care celalalt credit se deruleaza conform propriilor conditii contractuale. 

4. Daca au fost inregistrate restante la creditul in derulare si acestea au fost raportate de catre banca la Biroul de Credit, anterior transmiterii Notificarii de dare in plata a imobilului, acestea vor fi sterse?

Istoricul de plata anterior transmiterii unei notificari de dare in plata a unui imobil ramane nemodificat si este pastrat in Biroul de Credit timp de 4 ani incepand cu data inchiderii creditului. 

5. Daca banca contesta notificarea clientului si instanta admite actiunea bancii, respectiv da o solutie in favoarea bancii, ce se intampla?

In situatia in care se admite contestatia formulata de creditor, partile vor fi puse in situatia anterioara indeplinirii demersurilor prevazute de prezenta lege. 

6. Ce se intampla dupa semnarea actului de transfer de proprietate la notariat?

Odata cu transferul intregului drept de proprietate asupra imobilului dat in plata se transfera definitiv si irevocabil dreptul de proprietate, posesie si folosinta, necontestat si neconditionat, liber de sarcini si impreuna cu tot ceea ce este necesar pentru exercitarea libera si neingradita a posesiei, eliberat de toate bunurile mobile ale Garantilor; Imobilul nu poate face obiectul niciunor contracte de inchiriere, de comodat sau alte contracte similare. Nicio portiune a imobilului nu este ocupata de catre nicio persoana sau entitate cu sau fara baza legala in acest sens. Acesta trebuie in prealabil eliberat de obiectele personale ale fostului proprietar.
 

7. Ce se intampla daca una dintre parti nu se prezinta la notar la niciuna dintre cele doua date indicate in notificare?

Daca partile nu semneaza contractul de dare in plata  pana la termenul prevazut in notificarea privind darea in plata (consideram ca acest termen este a doua zi de convocare la notar) suspendarea inceteaza. Debitorul poate cere instantei sa pronunte o hotarare prin care sa se constate  stingerea obligatiilor nascute din contractul de credit si sa transmita dreptul de proprietate catre creditor. Pana la solutionarea definitiva a cererii se suspenda orice plata catre creditor, precum si orice procedura judiciara sau extrajudiciara demarata de creditor sau de persoane care se subroga in drepturile acestuia impotriva debitorului.